A terra de propriedade pública deve ser usada para moradias populares, não vendidas para desenvolvedores privados – bayobserver.ca Hamilton, Burlington e GTA

Em 25 de janeiro, o primeiro-ministro Justin Trudeau se comprometeu a “garantir” que moradias acessíveis sejam construídas ao longo da rota de metrô leve (LRT) de Hamilton. Embora esta seja uma boa notícia, há muitas incertezas sobre como isso realmente acontecerá.

Construir e manter moradias acessíveis perto de um bom trânsito é um dos maiores desafios que as cidades enfrentam hoje. Não são apenas Hamilton, Toronto, Mississauga, Brampton, Waterloo, Ottawa, Québec City, Montreal, Calgary, Vancouver e Edmonton que estão construindo ou planejando novas linhas de transporte público.

No entanto, sem abordagens proativas de todos os níveis de governo, a gentrificação e o deslocamento acompanharão esses novos trens.

Felizmente, existem soluções bem na nossa frente.

Propriedade pública x propriedade privada

A Metrolinx adquiriu grandes extensões de terreno para a construção de muitos desses VLTs, inclusive em Hamilton. Assim que os trens estiverem funcionando, a maior parte dessa terra não será mais necessária. Normalmente, as terras públicas excedentes são vendidas no mercado aberto pelo maior lance. Mas essa não é a única abordagem.

O que acontecer com as terras de propriedade pública ao longo das novas linhas de trânsito determinará se elas serão ou não lugares acessíveis para se viver.

Se essa terra for vendida para incorporadores privados, é improvável que os canadenses vejam quantidades significativas de moradias acessíveis construídas para famílias de baixa ou média renda.

Este é um golpe triplo para essas comunidades: as novas moradias são muito caras, as moradias populares existentes estão sendo perdidas por demolição, renovação e gentrificação, e as pessoas que dependem do transporte público terão poucas opções de moradia ao longo das rotas.

Mas se esta terra for mantida em propriedade pública, o futuro da habitação acessível é mais brilhante. Embora a Metrolinx não tenha histórico de fazê-lo, as peças estão prontas para usar este terreno de propriedade pública para construir o tipo de habitação que o mercado não quer, ou não consegue, construir.

A província poderia reter este terreno e transferi-lo para o Ministério dos Assuntos Municipais e Habitação e utilizá-lo para habitação social. Mesmo que a província queira vender o terreno, há possibilidades.

É necessária uma mudança de cultura

Em Ontário, as terras pertencentes à província – incluindo as terras pertencentes à Metrolinx – estão sujeitas à Diretriz de Imóveis de Ontário. Esta diretiva dá a outras entidades públicas, como o governo federal ou municípios, o direito de adquirir propriedades provinciais excedentes antes de serem vendidas no mercado aberto.

As cidades raramente exercem sua opção de comprar terras provinciais excedentes, em parte porque leva tempo (e dinheiro) para fazê-lo, mas também por causa de uma cultura que enfatiza o papel do setor privado, e não do público, no desenvolvimento da habitação.

O governo federal também poderia adquirir terras sob a diretriz e construir moradias financiadas pela Estratégia Nacional de Habitação. Até agora, esta estratégia produziu muito poucas habitações acessíveis para as famílias carentes. Uma mudança é claramente necessária.

O governo provincial também pode ser muito mais proativo. A Força-Tarefa de Habitação Acessível de Ontário recomendou que todas as futuras vendas de terras do governo tenham um requisito de habitação acessível de 20 por cento. Infelizmente, esta recomendação não foi adotada.

Em 2022, a Metrolinx vendeu um estacionamento em Port Credit – localizado ao lado de uma estação GO, logo no início da linha Hurontario LRT – para um desenvolvedor privado por $ 64,5 milhões, sem a exigência de qualquer habitação acessível.

Uma mudança de cultura em torno das terras de propriedade provincial precisa vir de cima – da Ministra dos Transportes Caroline Mulroney, do Ministro de Assuntos Municipais e Habitação Steve Clark e do próprio Premier Doug Ford.

Com a aprovação do Projeto de Lei 23, a Ford tem um plano ambicioso para construir novas casas em Ontário, mas é necessária mais orientação para definir que tipo de moradia será construída e para quem.

Habitação genuinamente acessível

O mercado privado é muito bom em construir muitas pequenas unidades de condomínio, especialmente ao longo de novas linhas de trânsito. Em Waterloo, onde trabalho, mais de US$ 4 bilhões foram investidos ao longo do corredor LRT. A maior parte desse investimento foi feita antes da abertura da linha, o que significa que esse tipo de conversa precisa acontecer hoje, não daqui a cinco anos.

O que o mercado privado não faz bem é construir moradias genuinamente acessíveis e unidades de tamanho familiar para famílias com renda variada.

Nem todas as novas habitações em terras de propriedade pública precisam ser habitações sociais, embora precisemos de muito mais delas. Um relatório recente do Scotiabank observou que, mesmo que o Canadá dobrasse sua porcentagem de habitação social, estaríamos apenas nas médias da Organização para Cooperação e Desenvolvimento Econômico e do G7.

Dentro de nossas regras de planejamento atuais, as questões sobre o que construir e para quem são deixadas para o mercado. Uma das poucas ferramentas que as cidades têm para moldar o desenvolvimento privado é o zoneamento inclusivo, que exige que uma certa porcentagem de moradias populares seja construída em novos empreendimentos.

A maioria das cidades ainda não estabeleceu suas políticas, mas o Projeto de Lei 23 restringirá a moradia acessível a 5% das unidades por um período máximo de 25 anos, com aluguéis de 80% dos preços de mercado. Essa abordagem não fará nada pelas famílias com necessidade básica de habitação – famílias que gastam mais de 30% de sua renda em abrigos. Também está muito longe do plano de zoneamento inclusivo da cidade de Toronto, que exigia que 22% das novas unidades fossem acessíveis até 2030.

Pensando além do mercado

Quando a terra é de propriedade pública, podemos definir os termos do desenvolvimento e ser muito mais ambiciosos e criativos. Seria possível, por exemplo, estipular que as novas unidades ocupadas pelos proprietários fossem as residências principais de seus proprietários, um modelo já praticado em Whistler, BC

Em Ontário, onde um quarto de todos os compradores de casas são investidores, isso reduziria a demanda ao eliminar a especulação em terras de propriedade pública.

As cidades poderiam usar suas terras para aluguéis construídos de propósito, com aluguéis fixados em relação à renda do inquilino, em vez de um pouco abaixo dos preços de mercado. Eles também poderiam alugar locais para organizações sem fins lucrativos para construir moradias de apoio, como Kitchener fez recentemente. As terras de propriedade pública também desempenham um papel fundamental na reconciliação com as comunidades indígenas, que lutam desproporcionalmente para encontrar moradia adequada e acessível.

Em uma crise imobiliária, as terras de propriedade pública nunca devem ser vendidas a incorporadores privados na esperança de obter algumas migalhas de habitação a preços acessíveis com o negócio. Ao assumir que o mercado privado detém o monopólio do desenvolvimento habitacional, ignoramos as soluções genuinamente transformadoras que se escondem à vista de todos.

Pensar além do mercado e usar terras de propriedade pública de forma criativa é a única maneira pela qual a promessa de Trudeau de garantir moradias acessíveis ao longo do corredor LRT de Hamilton resultará em moradias para as pessoas que precisam.