A previsão imobiliária de primavera do GTA é tão imprevisível quanto o clima

A previsão imobiliária da primavera de Toronto e a previsão do tempo da primavera têm uma coisa em comum: imprevisibilidade.

Enquanto olhamos para os meses mais quentes, corretores, vendedores, compradores e possíveis compradores estão sentados à margem, observando ansiosamente o mercado imobiliário da área da Grande Toronto (GTA) em busca de novos sinais de vida.

Mas, se aprendemos alguma coisa nos últimos anos, é que o sempre dramático mercado imobiliário do GTA é difícil de prever. Com as conversas sobre uma recessão iminente ainda girando, um clima de taxas de juros altíssimas e uma dura realidade de baixas vendas de imóveis, algumas manchetes inevitavelmente alertam para a desgraça e a melancolia no setor imobiliário à medida que avançamos para 2023.

Os números não mentem: as vendas de casas GTA caíram 44% ano a ano em janeiro e as vendas de casas novas caíram para o menor nível em 23 anos no mesmo mês.

Mas alguns especialistas dizem que também há espaço para otimismo. Em seu mais recente relatório de perspectivas de mercado, o Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) chamou 2023 de “um ano de duas metades”. o 2023 Perspectivas do mercado e relatório de revisão do ano de 2022 sugere um aumento na atividade imobiliária da GTA na segunda metade do ano, quando veremos um aumento na atividade de vendas, maior competição entre os compradores e uma pressão renovada nos preços das casas.

“Começamos o ano mais ou menos onde estávamos no outono e inverno de 2022, mas prevejo que, à medida que avançamos para a segunda metade do ano – e isso pode incluir parte do mercado da primavera – começaremos para ver um número maior de possíveis compradores de casas saindo do campo”, disse Jason Mercer, analista-chefe de mercado da TRREB, à STOREYS. “Se você pensar nos ciclos de taxas de juros anteriores e até mesmo no início do teste de estresse OSFI há alguns anos, leva cerca de um ano ou um ano e meio para que uma mudança no ambiente de taxas de juros tenha seu impacto total no mercado. . As pessoas precisam recuar e pensar em como mitigarão o impacto dos custos mais altos de empréstimos. Eles podem olhar para uma casa com preço diferente ou em uma parte diferente do GTA, mas – depois de um ano – as pessoas tomaram essa decisão.”

Portanto, a Mercer diz que voltará ao mercado – embora com uma possível reavaliação das expectativas. “Todas as outras pré-condições para a demanda por moradias estão reunidas”, destaca Mercer. “Temos um mercado extremamente apertado e estamos vendo a população crescer em um ritmo recorde – as pessoas precisam de um lugar para morar.”

Com isso dito, não há como negar que o mercado imobiliário desta primavera parecerá diferente do que nos últimos anos, especialmente na sequência da corrida quente e recorde do GTA que começou pouco depois que o termo “distanciamento social” se tornou comum em nossos vocabulários coletivos.

“Certamente, tivemos um ano recorde em 2021”, reconhece Mercer. “Em 2022, o mercado da primavera foi tudo menos uma recuperação, porque estávamos vendo o impacto inicial de custos de empréstimos mais altos. Eu esperaria ver mais da tendência sazonal este ano – espero ver mais vendas na primavera do que em janeiro e fevereiro – mas as vendas definitivamente serão baixas se você olhar para isso de uma perspectiva histórica em comparação até 2021 e muitos anos na última década ou mais.

Certas áreas do GTA podem ter mais ação do que outras, diz Mercer. “Uma coisa que notamos em nossa pesquisa de consumo IPSOS foi que os compradores de primeira viagem representarão uma parcela substancial dos compradores potenciais este ano”, diz Mercer. “Se você pensar no tipo de casa mais popular para compradores de primeira viagem, os apartamentos em condomínio estão no topo dessa lista. Então, certamente aquelas áreas que possuem um estoque substancial de condomínios podem ser de interesse desse grupo. Obviamente, a cidade de Toronto tem muitos empreendimentos de condomínios, mas em todo o GTA também existem vários nós de condomínios: Mississauga City Centre, Vaughan Metropolitan Centre, etc.”

A Mercer aponta que o foco, compreensivelmente, está no lado da demanda do mercado – um subproduto dos aumentos das taxas de juros – mas que o GTA também não viu muito movimento na frente da oferta.

“Portanto, a médio e longo prazo, esse ainda é um grande problema para o GTA”, diz ele. “Se estamos vendo níveis recordes de imigração, e muitas dessas pessoas estão optando por se mudar para GTA e Greater Golden Horseshoe, então precisamos fornecer moradia suficiente tanto no mercado de aluguel quanto no de propriedade. Em ambos os casos, na última década, vimos competição entre as pessoas que precisam de moradia. Então, só porque vimos uma desaceleração no mercado de propriedade devido a custos de empréstimos mais altos, isso não significa que tiramos o pé do acelerador quando se trata de obter mais oferta online. Todos os níveis de governo se comprometeram a enfrentar a crise de abastecimento e precisamos continuar com isso”.

Apesar das baixas recordes de vendas que inevitavelmente mantiveram alguns corretores de imóveis acordados à noite, alguns especialistas do setor apontam para uma falta implacável de estoque como um fator para manter o mercado competitivo nos próximos meses. No início deste mês, John Pasalis, presidente da Realosophy Realty, destacou que o estoque de edifícios baixos caiu para menos de dois meses no GTA, enquanto os condomínios caíram para menos de três meses de estoque. Segundo Pasalis na época, esses podem ser sinais de um mercado que está esquentando gradativamente.

É claro que um baixo estoque de moradias geralmente significa que os compradores normalmente pagarão mais pelas casas porque a demanda pelo número limitado no mercado tende a ser maior. Pasalis foi rápido em dizer ao STOREYS que não está sugerindo que o mercado esteja remotamente perto de ser tão competitivo quanto no ano passado, apenas que está mais competitivo do que no outono.

Davelle Morrison, corretor de imóveis baseado em GTA, pode confirmar que definitivamente há concorrência no mercado. “Surpreendentemente, estou vendo muitas guerras de lances”, disse Morrison aos STOREYS. “Ontem à noite, meus clientes estavam oferecendo uma casa em North York e havia 19 ofertas. Achamos que eles conseguiriam com certeza – especialmente porque eram apenas dois quartos – mas eles perderam. Eles foram apenas a segunda oferta mais alta.”

Quando conversamos, Morrison disse que estava prestes a mostrar um condomínio no centro da cidade no início do dia, mas recebeu um e-mail do corretor de imóveis dizendo que havia acabado de receber uma oferta registrada.

“Assim, sinto que as coisas estão melhorando agora no lado da listagem, bem como no lado da compra”, diz Morrison sobre o que ela está vendo atualmente no mercado. Mas ela não está convencida de que essa tendência continuará nos meses mais quentes. “As pessoas sempre parecem esperar pelo mercado da primavera, pensando que é o momento certo para listar uma casa”, diz ela. “Eu discordo, porque é quando você pode ver um pouco de desaceleração porque teremos mais oferta – que é o que todos estão procurando – mas acho que a oferta pode ser suficiente para satisfazer os poucos compradores que estão fora lá olhando agora. Portanto, embora haja muitas guerras de lances no momento, não tenho certeza se a mesma condição acontecerá em abril ou maio.”

As pessoas vão listar suas casas, diz Morrison, mas os compradores provavelmente não terão que lidar com as guerras de lances que estão travando agora. “Estou cruzando os dedos e esperando que o Banco do Canadá cumpra sua promessa de pausar as taxas”, diz Davelle sobre o impacto das taxas de juros no mercado da primavera. O Banco do Canadá sinalizou recentemente que finalmente interromperia seus aumentos perpétuos nas taxas.

“Acho que minha maior preocupação são as regras que o OFSI pode apresentar”, diz Morrison sobre os testes de estresse potencialmente mais rígidos do Escritório do Superintendente de Instituições Financeiras (OSFI). “Em janeiro, eles disseram que fariam algumas consultas – que terminariam em meados de abril – e essas consultas tornariam mais rígidas as exigências de hipoteca. Não sei exatamente o que vai acontecer, mas sinto que até o final do ano – talvez seja verão ou outono – sinto que haverá algum aperto, o que tornará muito mais difícil para os compradores entrarem no mercado e vendedores de impacto tentando vender.”

Nesse sentido, ela aconselha os vendedores que agora não é hora de esperar quando se trata de listar suas propriedades. “Você provavelmente receberá menos quanto mais esperar”, diz ela. “Há muitas mensagens contraditórias no mercado agora. Você tem as estatísticas de vendas e preços em queda, mas, na mesma nota, você tem guerras de lances. Eu diria que o mercado imobiliário é muito mais forte do que o mercado de condomínios no momento. Condomínios parecem estar no mercado por muito mais tempo, enquanto há mais atividade com casas.”

O corretor de hipotecas e comentarista imobiliário Ron Butler, com sede em Toronto, observa que houve uma “pequena explosão de atividade” começando imediatamente no ano novo, com consultas e aprovações altas. “Mas isso parece estar diminuindo nos últimos 10 a 12 dias”, diz ele. “Claro, há uma correlação direta entre as taxas de hipoteca e a atividade de vendas. O que experimentamos em dezembro e janeiro foram reduções nas taxas de hipoteca de taxa fixa – as opções de dois, três e cinco anos caíram. Obviamente, a variável subiu porque está sempre subindo. Vimos como baixo 4,24 fixo de cinco anos. Isso não parece muito baixo, considerando que era 1,99 há um ano e pouco, mas ainda é muito melhor do que 5,29. Vimos um prazo de três anos fixado em 4,68 e isso começou a criar um pouco de acessibilidade quando as taxas eram tão baixas.”

Butler é rápido em apontar que “baixo” é relativo. “’Baixo’ é apenas uma função de não estar na casa dos cinco — não ter uma taxa que comece com cinco”, diz ele. No entanto, Butler diz que as taxas voltaram a subir nas últimas duas semanas. “As taxas de três anos subiram 80 pontos básicos; o de cinco anos subiu 70 pontos base; com exceção do CMHC fixo de cinco anos, veremos todas as taxas na faixa de cinco por cento novamente esta semana”, diz ele. “Portanto, essa é uma mudança importante e significativa quando se trata de acessibilidade.”

Butler diz que, se essa tendência continuar, as perspectivas para o mercado de primavera não serão boas. “Não vai ser muito elástico”, diz ele. “É simples assim.” Ele diz que quase metade de todas as listagens de GTA são encerradas.

“Temos um grupo de pessoas que podem querer vender, mas querem explorar quanto sua casa vai render”, diz Butler. “Então, eles tentam. Mas vemos muitas listagens encerradas quando descobrem que ninguém pagará o preço e retiram a listagem. Então, definitivamente há pessoas interessadas em comprar. Vemos que, quando uma propriedade é listada, ela foi projetada para várias situações de licitação. As pessoas esperam listar sua casa por $ 699.000 e vendê-la por $ 899.000. Então, você acaba com 25 pessoas vindo ver a casa porque acham que há uma chance de vendê-la pelo preço baixo. Isso mostra que há pessoas interessadas em comprar sua primeira casa.”

Por outro lado, ele diz que o mercado não vê atividade semelhante no mercado de US$ 2 milhões ou mais. “Compradores de imóveis pela primeira vez criam a base da pirâmide imobiliária; diz Butler. “Se eles acharem que não é acessível, simplesmente não haverá tanta ação. É muito estranho, mas é verdade que uma hipoteca que começa com quatro é muito mais interessante do que uma hipoteca que começa com cinco. Se o ambiente de hipotecas de taxa fixa continuar em alta, será uma primavera muito tranquila”.

Butler chama o atual clima de taxas de juros de “ligeiramente caótico” e destaca a suscetibilidade do Canadá ao mercado dos Estados Unidos (EUA).

“O Banco do Canadá está comprometido com uma pausa no aumento da taxa básica de juros; não haverá aumento de juros em março”, diz Butler. “Mas há pressão ao sul da fronteira porque o Federal Reserve se tornou muito mais agressivo nas últimas duas semanas. Houve grandes relatórios de empregos nos EUA, a inflação deles não está caindo tão rápido quanto a nossa e pode haver pequenos aumentos contínuos lá. Pode haver aumentos de um quarto por cento no próximo mês, no mês seguinte e talvez até novamente no verão – e isso afeta o Canadá. Eventualmente, se eles continuarem a aumentar sua taxa de fundos federais, isso resultará em pressão aqui para aumentar as taxas – fixas e variáveis”.

Portanto, temos que observar os números de criação de empregos e a inflação tanto nos EUA quanto no Canadá, diz Butler. “De certa forma, a situação dos EUA vai começar a controlar a situação do Canadá”, diz ele.

Nesse ínterim, embora as chuvas de abril possam estar tão próximas que quase podemos senti-las, se a primavera der nova vida ao mercado imobiliário GTA ainda está no ar (espero que esteja esquentando).